ULI Mexico News

Gestión de Suelo en la Nueva Ley de Asentamientos Humanos

Durante la última semana del mes de noviembre del 2016 se publicó en el Diario Oficial de la Federación, la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, la cual está compuesta por un total de ciento diecinueve artículos y quince artículos transitorios. En él título noveno de dicha Ley, hace referencia a la “Gestión e Instrumentos de Suelo para el Desarrollo Urbano”, en la cual se explica la postura que asumirá el Estado acerca de las reservas territoriales; en este apartado se detalla que, a partir de seis instrumentos de gestión de suelo, se podrá contar con la planeación a largo plazo de este insumo, buscando alcanzar una adecuada gestión de las ciudades, con un desarrollo urbano que sea seguro, sostenible, incluyente y resiliente.

En este capítulo se describe que se delineara “una política integral de suelo urbano y Reservas territoriales” la cual tendrá una visión de largo plazo, donde se podrán programar adquisiciones de suelo urbano para futuras expansiones o establecer áreas de control del desarrollo urbano, por un lado y además se menciona que se ofertará suelo para el desarrollo urbano y de la vivienda; igualmente se pretende evitar acciones especulativas que generen “burbujas inmobiliarias” o procesos de escasez artificial de suelo. En un tercer apartado, se e señala como prioritario el “Reducir y abatir los procesos de ocupación irregular de áreas y predios”, en este inciso buscan incrementar la oferta de suelo urbano bien servido de redes de servicios urbanos y que además cuente con certeza jurídica, para atender a los grupos de menores recursos económicos que habitan las ciudades y que generalmente terminan ubicándose en las periferias de la ciudad, sin importar su régimen jurídico o los riesgos físicos que puedan enfrentar.

En un cuarto orden se describe como fundamental que se garanticen los derechos de vía para el diseño y construcción de una red de vialidades primarias, en este inciso se busca mejorar la eficiencia de los traslados en las ciudades, para reducir los tiempos de traslado en viajes intraurbanos e interurbanos. En quito lugar se hace mención a que se debe crear suelo urbano para distintos usuarios y tareas, con el firme propósito de no “matar” áreas de las ciudades con horarios y actividades fijas; un beneficio adicional que no se menciona es la inclusión de distintos grupos socioeconómicos en una misma área de la ciudad, evitando de esta forma, algún tipo de segregación espacial, y finalmente en el último apartado se busca que con una gestión estratégica del suelo urbano se pueda garantizar el cumplimiento de los planes y programas que establezcan los gobiernos locales. Los instrumentos que empleará la LGAHOTDU para su aplicación, están enfocados principalmente en cinco vertientes: 1) Regulaciones para el Suelo Proveniente del Régimen Agrario; 2) Regularización Territorial; 3) Del Derecho de Preferencia; 4) Polígonos de Desarrollo y Construcción Prioritarios; y 5) Reagrupamiento Parcelario.

El título correspondiente a la Regularización territorial traduce los procesos que se deben de seguir para incorporar suelo al desarrollo urbano de las ciudades, y aunque no lo mencione explícitamente, este mecanismo está orientado para atender a cerca de 10.8 millones de personas viven en comunidades que pueden ser clasificadas como asentamientos precarios, de acuerdo a cifras del Programa de Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos[1], en las ciudades mexicanas.

El primer paso que se requiere para obtener la certeza jurídica en el suelo de estos asentamientos precarios, menciona que la acción de incorporación debe partir del plan o programa de desarrollo urbano, posteriormente, se describe que el beneficio de este proceso de regularización será únicamente para quienes tengan la posesión de un solo predio y no se les acredite otras propiedades en el centro de población respectivo, además de que se dará preferencia a quienes obtuvieron la posesión de los predios de forma pacífica y de buena fe, de acuerdo a la antigüedad de la posesión, finalmente se señala que ninguna persona podrá aprovechar las ventajas de estos procesos de regularización en más de un lote o predio, y este la superficie no podrá exceder de la extensión determinada por la legislación, es decir, no se alentarán actitudes acumulativas y especulativas de suelo urbano.

Es preciso entonces comentar acerca de los posibles efectos que podrían aparecer con la implementación de estos instrumentos en las zonas más desfavorecidas de la ciudad: el primero y más importante de estos efectos es que los titulares de predios en asentamientos precarios contarán con una certeza jurídica que los beneficiara en dos sentidos:

  1. El acceso a una serie de subsidios federales y estatales para la construcción y mejoramientos de sus viviendas;
  2. El acceso a servicios urbanos que otorga la “legalidad urbana”;

un segundo efecto identificado es la manera como los indicadores de pobreza patrimonial serán modificados positivamente, debido a que, al acceder a programas de mejoramiento[2] y orientar las transferencias de subsidios al mejoramiento de las viviendas, estas desarrollarán una serie de cobeneficios que inciden positivamente, por ejemplo, al dejar de tener pisos de tierra, la incidencia de enfermedades gastrointestinales en menores de edad se reduce considerablemente, y finalmente otro efecto identificado será el de la inversión derivada de la certeza jurídica, el usuario de estas viviendas tiene una lógica de uso y no de intercambio en su propiedad, entonces una vez que tenga un título que lo acredite como legítimo dueño, este comenzará una serie de inversiones en su propiedad, y estas a su vez comenzarán a dispersarse en el entorno inmediato, beneficiando a comercios locales como son casas de materiales, tlapalerías y madererías entre otros.

Durante la última semana del mes de noviembre del 2016 se publicó en el Diario Oficial de la Federación, la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, la cual está compuesta por un total de ciento diecinueve artículos y quince artículos transitorios. En él título noveno de dicha Ley, hace referencia a la “Gestión e Instrumentos de Suelo para el Desarrollo Urbano”, en la cual se explica la postura que asumirá el Estado acerca de las reservas territoriales; en este apartado se detalla que, a partir de seis instrumentos de gestión de suelo, se podrá contar con la planeación a largo plazo de este insumo, buscando alcanzar una adecuada gestión de las ciudades, con un desarrollo urbano que sea seguro, sostenible, incluyente y resiliente.

En este capítulo se describe que se delineara “una política integral de suelo urbano y Reservas territoriales” la cual tendrá una visión de largo plazo, donde se podrán programar adquisiciones de suelo urbano para futuras expansiones o establecer áreas de control del desarrollo urbano, por un lado y además se menciona que se ofertará suelo para el desarrollo urbano y de la vivienda; igualmente se pretende evitar acciones especulativas que generen “burbujas inmobiliarias” o procesos de escasez artificial de suelo. En un tercer apartado, se e señala como prioritario el “Reducir y abatir los procesos de ocupación irregular de áreas y predios”, en este inciso buscan incrementar la oferta de suelo urbano bien servido de redes de servicios urbanos y que además cuente con certeza jurídica, para atender a los grupos de menores recursos económicos que habitan las ciudades y que generalmente terminan ubicándose en las periferias de la ciudad, sin importar su régimen jurídico o los riesgos físicos que puedan enfrentar.

En un cuarto orden se describe como fundamental que se garanticen los derechos de vía para el diseño y construcción de una red de vialidades primarias, en este inciso se busca mejorar la eficiencia de los traslados en las ciudades, para reducir los tiempos de traslado en viajes intraurbanos e interurbanos. En quito lugar se hace mención a que se debe crear suelo urbano para distintos usuarios y tareas, con el firme propósito de no “matar” áreas de las ciudades con horarios y actividades fijas; un beneficio adicional que no se menciona es la inclusión de distintos grupos socioeconómicos en una misma área de la ciudad, evitando de esta forma, algún tipo de segregación espacial, y finalmente en el último apartado se busca que con una gestión estratégica del suelo urbano se pueda garantizar el cumplimiento de los planes y programas que establezcan los gobiernos locales. Los instrumentos que empleará la LGAHOTDU para su aplicación, están enfocados principalmente en cinco vertientes: 1) Regulaciones para el Suelo Proveniente del Régimen Agrario; 2) Regularización Territorial; 3) Del Derecho de Preferencia; 4) Polígonos de Desarrollo y Construcción Prioritarios; y 5) Reagrupamiento Parcelario.

El título correspondiente a la Regularización territorial traduce los procesos que se deben de seguir para incorporar suelo al desarrollo urbano de las ciudades, y aunque no lo mencione explícitamente, este mecanismo está orientado para atender a cerca de 10.8 millones de personas viven en comunidades que pueden ser clasificadas como asentamientos precarios, de acuerdo a cifras del Programa de Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos[1], en las ciudades mexicanas.

El primer paso que se requiere para obtener la certeza jurídica en el suelo de estos asentamientos precarios, menciona que la acción de incorporación debe partir del plan o programa de desarrollo urbano, posteriormente, se describe que el beneficio de este proceso de regularización será únicamente para quienes tengan la posesión de un solo predio y no se les acredite otras propiedades en el centro de población respectivo, además de que se dará preferencia a quienes obtuvieron la posesión de los predios de forma pacífica y de buena fe, de acuerdo a la antigüedad de la posesión, finalmente se señala que ninguna persona podrá aprovechar las ventajas de estos procesos de regularización en más de un lote o predio, y este la superficie no podrá exceder de la extensión determinada por la legislación, es decir, no se alentarán actitudes acumulativas y especulativas de suelo urbano.

Es preciso entonces comentar acerca de los posibles efectos que podrían aparecer con la implementación de estos instrumentos en las zonas más desfavorecidas de la ciudad: el primero y más importante de estos efectos es que los titulares de predios en asentamientos precarios contarán con una certeza jurídica que los beneficiara en dos sentidos:

  • El acceso a una serie de subsidios federales y estatales para la construcción y mejoramientos de sus viviendas;
  • El acceso a servicios urbanos que otorga la “legalidad urbana”;

un segundo efecto identificado es la manera como los indicadores de pobreza patrimonial serán modificados positivamente, debido a que, al acceder a programas de mejoramiento[2] y orientar las transferencias de subsidios al mejoramiento de las viviendas, estas desarrollarán una serie de cobeneficios que inciden positivamente, por ejemplo, al dejar de tener pisos de tierra, la incidencia de enfermedades gastrointestinales en menores de edad se reduce considerablemente, y finalmente otro efecto identificado será el de la inversión derivada de la certeza jurídica, el usuario de estas viviendas tiene una lógica de uso y no de intercambio en su propiedad, entonces una vez que tenga un título que lo acredite como legítimo dueño, este comenzará una serie de inversiones en su propiedad, y estas a su vez comenzarán a dispersarse en el entorno inmediato, beneficiando a comercios locales como son casas de materiales, tlapalerías y madererías entre otros.

En conclusión, es preciso señalar que los procesos de regularización de tierra no se están inventando a partir de la promulgación de esta ley, ni tampoco que este proceso sea completamente perfecto, sin embargo, a partir de su implementación, se pueden comenzar a desarrollar una serie de productos financieros e hipotecarios que busquen atender a los usuarios de asentamientos precarios. Es fundamental entender que la informalidad no es sinónimo de pobreza, y que el principal obstáculo que enfrenta el habitante de los tugurios urbanos es la ausencia de un documento que le brinde una certeza jurídica, y que, a partir de la obtención del mismo, se pueden comenzar una serie de círculos virtuosos  que benefician a la ciudad y al Paísen su conjunto.

 

[1] United Nations Department of Economic and Social Affairs. 2014. Millennium Development Goals Indicators. Goal 7.10. Retrieved from: http://mdgs.un.org/unsd/mdg/Data.aspx

[2] Por ejemplo FONHAPO y el Programa de Apoyo a la Vivienda o SEDATU con el “Cuarto Rosa” para abatir el hacinamiento.

 

José Manuel Estrada es Profesor de la Licenciatura en Urbanismo en la UNAM, miembro del Colegio de Urbanistas de México y Líder de Proyectos en Taller de Diseño y Gestión + Ciudades.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Reseña Curricular

Urbanista de Grado por la (UNAM), con Master en Gestión Urbanística por la UPC (Barcelona), especialista en Preparación y evaluación de proyectos por el ITAM y certificado por el ITESM como asesor para la implementación de Asociaciones Público Privadas para el desarrollo de infraestructura. Certificado de Desarrollador de Proyectos de Vivienda Social del IHS (Institute for Housing and Urban Development) en la Universidad Erasmus de Rotterdam.

Experiencia profesional en proyectos de Diseño y Planeación Urbana con track orientado hacia el espacio público, la vivienda social y el mejoramiento de asentamientos irregulares.

 

[1] United Nations Department of Economic and Social Affairs. 2014. Millennium Development Goals Indicators. Goal 7.10. Retrieved from: http://mdgs.un.org/unsd/mdg/Data.aspx

[2] Por ejemplo FONHAPO y el Programa de Apoyo a la Vivienda o SEDATU con el “Cuarto Rosa” para abatir el hacinamiento.

This entry was posted in News. Bookmark the permalink.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *